AUTOVISTORIA PREDIAL, COMO SURGIU, O QUE É, E COMO SE FAZ

A ocorrência de colapsos estruturais em edifícios na região central da cidade do Rio de Janeiro no ano de 2012, juntamente com a existência de expressiva quantidade de edificações no Estado, com elevados níveis de envelhecimento de seus componentes construtivos, acarretaram a criação da Lei Estadual 6400/2013, da Lei Municipal Complementar 126/2013 e do Decreto Municipal 37426/2013 que instituíram e regulamentaram a obrigatoriedade da “Autovistoria Predial” nas edificações do Município e do Estado do Rio de Janeiro.

Autovistoria Predial é a intervenção técnica de obtenção de diagnóstico de estado e funcional de uma edificação a partir da inspeção de seus diversos componentes construtivos. O Laudo de Autovistoria Predial (LTVP), conforme o diagnóstico obtido da inspeção, pode sugerir tomadas de ações e decisões referentes à edificação inspecionada, tais como: implementação de manutenção corretiva, substituição da manutenção existente, adoção de rotinas, procedimentos técnico-operacionais e outros, tendo em vista a obtenção da “eficiência funcional” e “bom estado” dos diversos componentes construtivos da edificação.

É IMPORTANTE DESTACAR QUE OS LAUDOS DE AUTOVISTORIA TÉCNICA PREDIAL (LTVP´S) DE CONDOMÍNIOS/EDIFICAÇÕES SOB UMA BOA GESTÃO INTERNA DE CONSERVAÇÃO/MANUTENÇÃO, NORMALMENTE, NÃO CONTEM RECOMENDAÇÕES DE ADEQUAÇÕES E, TÃO SOMENTE, ATESTAM A REGULARIDADE DO EDIFÍCIO.

A Vistoria Predial é uma inspeção onde são averiguadas as condições técnicas, funcionais e de conservação de uma edificação. A boa inspeção predial deve ser realizada sob uma classificação sistêmica de seus componentes construtivos.

Os principais sistemas construtivos que devem ser inspecionados são:

a) Sistemas estruturais aparentes

b) Sistemas de vedação (externos e internos)

c) Sistemas de revestimentos, incluídas as fachadas

d) Sistema de esquadrias

e) Sistema de impermeabilização

f) Sistema de instalações hidráulicas (água fria, água quente, esgoto sanitário e águas pluviais)

g) Sistema de instalações elétricas

h) Sistema de elevadores

j) Sistema de bombas

k) Sistema de instalações de gás

l) Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios)

n) Sistema de combate a incêndios

o) Sistema de coberturas (telhados, rufos, calha)

A aplicação de um procedimento sistemático no desenvolvimento de uma vistoria predial de qualquer edificação garante a completude de abrangência dos componentes prediais que devem ser analisados, a simplificação da rotina de inspeção durante as intervenções realizadas e a homogeneização do nível de qualidade das constatações obtidas nas ações de verificação dos diversos componentes construtivos.

DEVE SER RESSALTADO QUE IGUALMENTE À RELEVÂNCIA TÉCNICA DA REALIZAÇÃO DE AUTOVISTORIA PREDIAL SOB A SUPRACITADA CLASSIFICAÇÃO SISTÊMICA, A HABILITAÇÃO, A CAPACITAÇÃO E A EXPERIÊNCIA DA EQUIPE DE INSPEÇÃO SÃO, TAMBÉM, INDISPENSÁVEIS PARA O DESENVOLVIMENTO DE UMA INSPEÇÃO PREDIAL CONSISTENTE E TECNICAMENTE CONFIÁVEL.

Francisco P. Mourão